Sklapanje ugovora o nekretninama predstavlja jedan od najvažnijih i najosjetljivijih pravnih poslova između fizičkih i pravnih osoba. Zbog značajne vrijednosti nekretnina te velikih pravnih posljedica koje iz takvih ugovora proizlaze, zakonodavac je posebnim odredbama Zakona o obveznim odnosima (ZOO) propisao stroži formalni okvir radi zaštite pravnog poretka, sigurnosti prometa i zaštite stranaka u ugovornom odnosu.
Prema odredbama ZOO-a, ugovori koji se odnose na prijenos, stjecanje ili ograničenje stvarnih prava na nekretninama moraju biti sklopljeni u pisanom obliku kako bi bili valjani. Pisani oblik predstavlja bitan uvjet valjanosti (ad solemnitatem), što znači da usmeni dogovor ili neformalni zapis sporazuma ne proizvodi pravne učinke potrebne za stjecanje stvarnih prava na nekretnini. Time se osigurava jasnoća ugovora, identifikacija predmeta te dokazivost u eventualnim pravnim sporovima.
Kod ugovora kojim se prenosi vlasništvo na nekretninama nije dovoljno samo postojanje pisanog oblika, već je potrebno da ugovor sadrži sve bitne sastojke: precizan opis nekretnine, podatke o ugovornim stranama, izričitu volju za prijenos vlasništva te valjanu cijenu ako je riječ o kupoprodaji. Nedostatak bilo kojeg od ovih elemenata može dovesti do ništetnosti ugovora ili do nemogućnosti njegove provedbe u zemljišnim knjigama.
Naglašavamo da je za pravni učinak prema trećima(odnosno upis u zemljišnik temeljem te isprave) nužna ovjera potpisa ugovornih strana, najčešće kod javnog bilježnika. Iako ovjera potpisa nije uvjet za sam nastanak ugovora, ona je neophodna za provedbu upisa u zemljišnim knjigama, što predstavlja završni korak u prijenosu stvarnih prava. U praksi, ovjera potpisa osigurava vjerodostojnost i sigurnost identiteta ugovornih strana.
Nadalje, ugovor o prijenosu nekretnina pravno je obvezujući između stranaka od trenutka sklapanja u propisanom obliku, dok se prijenos vlasništva ostvaruje tek upisom u zemljišne knjige u skladu s posebnim propisima. Time je jasno razgraničena obveznopravna od stvarnopravne faze prijenosa nekretnine.
Važno je istaknuti da stroga pravila oblikovanja ugovora o nekretninama služe prvenstveno pravnoj sigurnosti. S obzirom na to da nekretnine predstavljaju visoko vrijednu imovinu, pisani oblik sprečava zlouporabe, štiti ugovorne strane te omogućava transparentnost i pouzdanost pravnog prometa nekretninama.
Zaključno, ugovori o nekretninama prema ZOO-u moraju biti sastavljeni u pisanom obliku, sadržavati sve bitne elemente pravnog posla te imati ovjerene potpise za potrebe zemljišnoknjižnog upisa. Poštivanje ovih zakonskih odredbi nužno je kako bi se osigurao valjan i provediv pravni poredak te zaštitila prava i interesi svih sudionika u prometu nekretnina.
Međutim — važno je napomenuti — ZOO sam po sebi ne propisuje univerzalno da svaki ugovor o nekretnini mora biti u pisanom obliku. ZOO dopušta slobodu volje, pa je uglavnom dovoljno da postoji suglasnost stranaka o bitnim sastojcima.
U praksi, kod ugovora o nekretninama često vrijede posebna pravila: za prijenos vlasništva, za prava građenja, služnosti i sl. primjenjuje se Zakon o vlasništvu I drugum stvarnim pravima, a za uknjižbu prava ‒ Zakon o zemljišnim knjigama, i u tom okviru je opće pravilo da se u praksi traži pisani – najčešće javnobilježnički ovjeren – ugovor koji točno opisuje nekretninu i ispunjava zakonske uvjete za naknadni upis.
Stoga, iako ZOO daje osnovni okvir za nastanak ugovorne obveze (suglasnost, ponuda, prihvat), konkretni uvjeti – oblik, sadržaj, ovjera potpisa, zemljišnoknjižni upis – proizlaze iz kombinacije ZOO-a i relevantnih stvarnopravnih propisa. U skladu s time:
- Ugovor o kupoprodaji, darovanju, zamjeni ili drugom pravnom poslu kojim se prenosi ili ograničava stvarno pravo na nekretnini treba biti u obliku koji zakonski omogućuje da pravni posao bude priznat za upis prava (tj. pisani, ovjereni).
- Ugovor mora sadržavati sve bitne sastojke: identitet stranaka, točan opis nekretnine (koja se mora podudarati sa zemljišnoknjižnim stanjem), cijenu (kod kupoprodaje) ili drugi protuvrijednost/podlogu pravnog posla — što je standard u praksi da ga se pravilno ishoduje za uknjižbu.
Zaključno: za pravnu valjanost obveza između ugovornih strana ZOO-om je dovoljno da postoji suglasnost o bitnim sastojcima uz eventualne dodatne uvjete za pojedine poslove. No zbog pravnog prometa nekretninama i prijenosa vlasništva u stvarnopravnom smislu nužno je poštovati i zahtjeve iz Zakona o vlasništvu te propisa o zemljišnim knjigama — što u praksi znači pisani, ovjereni ugovor sa svim potrebnim elementima.
Svakako je savjet da skod sklapanja Ugovora u vezi nekretnina, pogotovo onima veće vrijednosti, ništa ne prepustite slučaju te isto napravite u dogovoru s pravnikom kako bi izbjegli možebitne teške posljedice.